Так, ви правильно зрозуміли – деякий час тому ми прийняли рішення що час шукати своє житло і почали цим займатися. Ну і відповідно трошки про цей процес та пов’язані з ним речі.

Відповідаючи на питання про громадянство та купівлю власності в США – не треба бути громадянином щоб купити щось в США. Навіть не обов’язково перебувати на території США щоб купити собі якусь хатинку. Так що ти, любий читачу, маєш можливість придбати собі якусь дачу скажімо у Флориді на чесно зороблені в Україні гроші.

Світлини тут виключно для того щоб вам не нудно було прокручувати текст

Почати мабуть варто з того що умовно житло можна поділити на 3 види:

• квартира – підходить людям які хочуть жити у великих містах близько до усього і не хочуть займатися облаштуванням прелеглої території, екстер’ру та іншими речами. До недоліків можна віднести доволі високу ціну при меншій площі, високі місячні виплати у загальний котел – як у вас прорве труби чи потече дах то платити будете не ви самі, а платити будуть із спільного фонду. Виплати такі можуть легко сягати тисяч доларів на рік. З одного боку наче безпека яка-ніяка, а з іншого виплати доволі високі, уникнути їх не можна та і не завжди вони витрачаються так як ви хочете. До того ж правила проживання можуть бути жорсткими – не шуміти, у деяких не можна мати пральну машину в квартирах чи тварин. Не кажучи вже про те що чим краще будинок тим важче туди потрапити – потрібні можуть бути рекомендації з попередніх місць проживання, можливо навіть підписані документи від сусідів що вони не проти щоб саме ви поселилися. Ну а здавати квартиру таку буде ще важче.
• таунхаус, або міський будинок – це такий будинок де бокові стіни фактично відсутні і він з’єднаний з іншими такими ж будинками. Такі будинки як правило доволі вузенькі і кількаповерхові. Ціна менша, але відсутність галявинки та часто гаража (хоча в Сіетлі багато де навіть окремі будинки не мають гаражів) дещо ускладнює ситуацію. Ну і знову ж ті самі побори у спільний фонд та правила – скажімо ви не можете за власним бажанням перефарбувати стіни так щоб вони кольором відрізнялися від усього комплексу. До того ж виплати йдуть на такі речі як  утримання клумб, доріжок та ще чорті чого.
• будинок – огорожений двір (хоча б і крихітний – у дорогих районах будинки займають усе місце від забору до забору і дивляться вікно у вікно). Є свій двір, часто гараж на пару машин, можна робити що заманеться. Проте і ціна вища і роботи по утриманню його незрівнянно більше.

Отже ми подумали і покрутили і вирішили що хочемо свій будинок з клаптиком землі, не в Сіетлі, але не надто далеко від роботи та цивілізації взагалі. Визначили бюджет і почали пошуки…

Ще треба зауважити що продаж-купівля будинків зарегульована в США нейомовірно і якщо не влазити у якісь ризиковані афери то попасти у неприємну ситуація доволі складно.

Які ж будинки є на ринку? Ну якось так:

• нове житло від будівельної компанії – новеньке, з гарантією, але дороге (скажімо те що у власника можна купити за 400 тисяч у цьому варіанті буде коштувати 700). Компанії такі зацікавлені продавати якомога швидше, а тому будують поближче скажімо до Майкрософт і виходять великі будинки “від забору до забору”, але поруч з роботою.
• клаптик землі – треба розуміти що найбільшу частку в ціні будинка складає саме ціна землі. Скажім будинок ціною в 500 тисяч можна побудувати за 50-60 тисяч, все інше йде за землю. Власне якщо купити ділянку і будувати самому то вийде у підсумку скоріше за все дешевше, але мороки стільки (та ще й нешвидко все це буде) що мало хто насправді таким заморочується.
• будинок від власника – люди пожили кілька років, потім з якихось причин вирішили продати житло. За порадою агента з продажу приводять його у нормальний вид (що завгодно від перефарбовування стін до заміни криші) і виставляють на ринок за своєю ціною. Потенційні покупці з агентом з купівля відвідують і роздивляються будинок і оцінюють його для себе.
• Швидкі продажі – коли з якихось причин будинок повертається банку (власники приаинили сплачувати кредит) то банку треба якнайшвидше продати таке житло щоб повернути собі гроші. У банка нема задачі заробляти на цьому, їм аби своє відбити. Скажімо ви купили будинок за 500 тисяч, 200 з них виплатили, а потім припинили. Банк виставить будинок за 300 тисяч щоб продати його якомога швидше, потім ще ціну знизить. Ризик у тому що в будинку можуть бути якісь проблеми які банк не буде братися виправляти, на будинку можуть бути комунальні борги (компанії не паряться з відстежуванням людей і просто усі рахунки виставляють тому хто зараз є власником, тобто борги на будинку) і ще що завгодно.

Наш вибір – покупка у власника. Це означає не надто новий будинок, але ми можемо домовлятися про ціну, необхідні доробки та бути певними що на будинку нема боргів.

За розмірами найменьше що можна знайти у районах які нас цікавлять це мабуть 3 спальні, 3 ванни, кімната для гостей, кімнати для родини, кухня, столова, гараж, … Щось менше тут просто не будують просто через те що важко продати потім буде. Навіть родина з 2 людей не буде ризикувати купувати менше житло з тих же міркувань – коли прийде час продавати його то зробити це буде важко. Враховуючи те що в американських родинах або 0, або 3-5 дітей будинки з п’ятьма спальнями мабуть найпошириніші.

Місцезнаходнення будинку теж важить: щоб близько до торгівельних центрів, але не впритул (кілометрів 5 – ідеально), щоб близько до хорошої школи, але теж не впритул. Школа важить бо діти ходять в школу за місцем проживання. А оскільки школи фінансуються з податків людей що живуть в прилеглому районі то житло біль хороших шкіл дорожче. І навпаки – чим дорожче житло тим краще школа. Нормальна річ для родини переїхати в інше житло коли дитині треба йти в початкову/середню/старшу школу так щоб опинитися саме у хорошій школі. Ну і інші речі як близкість до парків, швидкісних трас та інше теж важить.

Знаходимо агента з купівлі з яким почуваємо себе впевнено – агент має давати осмислені рекомендації, а також деталі колі потрібно і пояснювати як все працює. До речі агенту покупець не платить, вони заробляють з продажу, а отже можна працювати з кількома агентами одночасно та міняти їх за бажанням. Тобто той хто продає будинок потім сплачує податок штату та відсотки агентам з продажу та купівлі. Наскільки я розумію з продажу будинку за 500 тисяч в нашому штаті десь 30, а то і більше продавець віддасть. Можна звісно і без агентів, але тоді доведеться сплатити ще додатковий податок

Проблема лише в тому коли знайти час щоб дивитися будинки. Це як правило робочий час і особливо не накатаєшся бо працювати не буде коли. Але 3-5 будинків за тиждень можна переглядати не напружуючись. Можна і більше, але з’являється така проблема що забуваєш що де було, що сподобалося, а що ні. Тому будинки які для себе позначив як перспективні доводиться переглядати по кілька разів.

І от нарешті покупець готовий. Подає свою пропозицію продавцю (вірніше його агенту). Найвдаліший випадок це коли ваша пропозиція єдина, але не завжди так виходить. З одного боку ви можете запропонувати нижчу ціну, а з іншого власник може не прийняти її, або надати перевагу іншій пропозиції. Ось покупець каже вам що ваша пропозиція прийняти. Тепер у вас є кілька днів на інспекцію – на цей час будинок зникає з ринку. Для інспекції краще за все найняти спеціаліста який складе детальний документ з усих знайдених проблем: там можуть бути і дрібниці як дірочки в сітці від комарів, так і серйозні проблеми з опаленням, дахом, або необхідністю щось зробити на випадок повеню та родоном у підвалі. Ціна інспекції приблизно 500 доларів. Далі за результатами інпекції домовляєтеся що власник виправить, а за що скине ціну. Хоча знову ж таки власник може вам відмовити. Ну або ви можете відмовитися від будинку.

Але ще до того як ви подали пропозицію вам потрібен документ з банку що вам готові надати кредит на суму покупки (це для того щоб продавець не ризикував приймаючи вашу пропозицію). Найбільш стандартна практика тут це виплатити 20% суми одразу, а на іншу брати кредит. Але можливі варіанти коли ви платите 10% суми, берете на 80% кредит і ще 10% кредит під вищій відсоток. Тут треба розуміти що продавцю вигідніше отримати готівку якомого раніше, тому іноді можна трохи знизити ціну давши більше 20% одразу.

Ціна на кредит залежить від економічної ситуації та вашого кредитного стану. Колись я писав про користування кредитками тут (Про кредитні картки), так от одна з причин користуватися кредитками регулярно полягає в тому щоб заробити собі хорошу кредитну історію і отримати дешевий кредит. Зараз при близькому до ідеального кредитному стані можна отримати кредит на 30 років під 4.5%, а ще скажімо рік тому такі самі кридити давали під 3.75%. Проте відсоток кредиту можна змінтит з часом, але про це якось іншим разом (UPD 2016/09/17 – Про рефінансування будинку). Банк що дає вам кридит вимагає різні документи типу стану рахунків з усих банків, звіти зі сплати податків, дзвонить на роботу щоб підтвердити що ви дійсно там працюєте та інше. Скажімо ви знайшли будинок за 500 тисяч. Тоді ви платите одразу 100 тисяч, а за 30 років ви виплатите банку 550 тисяч (сподіваюся всі пам’ятають що таке складний відсоток?). Це означає що в місяць платня банку буде складати 2200+. Звісно можна достроково виплачувати  кредит зменшуючи тим самим термін, а відповідно і усю суму.

Крім платежів за воду, електрику, газ (у кого є) та сміття ще доведеться платити за страховку (банк не дасть кредит без цього) та податок місту. Коротке пояснення: коли мешканці міста голосують за те що хочемо новий парк, велодороіжки та фестиваль маріхуани місто бере під все це кредит у банка на наступний рік. А оскільки у міста своїх грошей нема то тепер всі мешканці міста сплачують податок місту який обчислюється як відсоток від вартості житла. В нашому Кіркладні за будинок в 250 кв. метрів (2 поверхи) на ділянці в четвертину футбольного поля за рік доведеться платити 3.5 тисячі.

Оскільки самому буде забагато мороки моніторити усі банки та надавати усім дані простіше включити в процес агенство позик. В результаті позику саме вони вам і надають і їм ви все і повертаєте, а з яким вже банком вони там працюють можна навіть і не цікавитися.

Ну ось на цьому наче і все, питання?