Колись давно я вже писав про те як ми вирішили придбати собі житло (читайте Пошук житла… та Про житло в США) потім таки його придбали (вже трохи більше двох років пройшло) і прийшов час замислитися про наступний етап – рефінансування. Далі я усе буду пояснювати дуже спрощено через те що 1) сам не надто добре знаю деталі, та 2) боюся в тих деталях заплутатися. Але сподіваюся що основне передам вірно.
Нехай у нас буде така початкова установа (усе дуже близько до того що є у нас). Будинок у 2,5 поверхи (2 спальні, 2 ванни, кабінет, гостьова кімната поєднана зі столовою, кухня, телевізійна кімната, кімната для прання, гараж) на 6 сотках. Будинок 80-х років. Район – 5-8 км до Microsoft, 10 км до центру міста. Поруч 2 школи (початкова і середня) що означає високу безпеку, близько парк з річкою, не дуже далеко торгівельні центри і міста відпочинку, але в цілому це спальний район.
Нехай ціна будинку буде 500 тисяч доларів з яких 20% (100 тисяч тобто) виплачено одразу, а на інші взято кредит під скажімо 4% на 30 років. Це доволі стандартні для наших країв числа. Таким чином виплата мала б складати 1156 доларів на місяць. Але оскільки установа яка видала кредит зацікавлена в тому щоб наш будинок у разі фінансових негараздів можна було швидко продати без великих втрат то в платіж включається ще і обов’язкове страхування. Також кожне місто обкладає власників будинків податками на свої програми (це те з чого фінансується поліція міста, будуються парки і таке інше). У нас це ще пристойна сума в районі 4-5 тисяч на рік (вираховується від прийнятого бюджету міста пропорційно вартості будинку), а десь в Нью Йорку люди платять більше 20 тисяч податку за подібне житло на рік. Ну коротше в сумі нехай виходить 1800 на місяць.
Можна виплачувати цю суму щомісяця, але більшість старається виплачувати трохи більше щоб на кілька років швидше погасити кредит і мати більше живих грошей для себе.
Ну а тепер поговоримо про рефінансування. От скажімо є вас той самий кредит на 4% і платите ви щомісячно якійсь організації. А тут друга подібна організація дивиться на ваші фінансові показники, бачить що ви платите регулярно і не є ризикованим вкладенням. І ось вони вам зненацька пропонують: а давайте тепер ви будете платити нам, тільки менший відсоток.
Який сенс у цьому? Нехай ви за 2 роки виплатили 46 тисяч з тих 416 що були винні (400 + 4%), ось ця нова установа що пропонує вам перекупити кредит платить усю суму (трохи більше 354 тисяч) тій установі що ви були винні (таким чином та установа заробляє на вас 2-3 тисячі за пару років) і дає вам свій кредит на ті 354 тисячі. Нехай це буде кредит під 3.5%, але оскільки відсоток менший то відбити вони його хочуть швидше і пропонують вам 20 років замість 30. І якщо ви погоджуєтеся то будете платити тепер щомісяця в районі 2200, а загальна ваша переплата складе 12500 за 20 років замість 16 тисяч як в першому варіанті.
Таким чином усі отримують вигоду: перша установа тому що змогла заробити і повернула усі свої гроші, друга тому що “продала” кредит і ви тому що виплатите кредит швидше і з меншою переплатою.
Які ж підводні граблі є в цьому процесі і про що ще варто замислитися? По-перше, цей процес не безкоштовний і платите за нього ви. Сума приблизно складе місячну виплату, але перший ваш платіж буде відстрочено тож ви фактично платите 20 років і 1 місяць. По-друге, рефінансування можна робити неодноразово понижуючи відсоток. Звісно кожного разу треба вираховувати чи варто воно того (бо процес платний, а терміни кредиту все коротші). Також звісно зі скороченням часу щомісячні виплати стають більшими і враховуючи те що гроші повільно дешевшають може мати більше сенсу платити довше навіть переплачуючи – тому що 100 доларів через 30 років будуть коштувати дешевше (але наскільки – невідомо) ніж 100 доларів сьогодні. Ну і також треба знати що для рефінансування треба мати добру кредитну історію, користуватися кредитними картками (Про кредитні картки) і взагалі бути задіяним у цій всій системі.
Ну коротше як ви вже мабуть здогадалися ми щось подібне зробили деякий час тому і я готовий відповісти на питання в силу свого розуміння ось цього усього :)